“今年买房明年付款，一成首付就能上车。”上海一位中介在微信朋友圈这样介绍道。

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上周，上海青浦区一新盘出现了“首付10%”的促销活动，记者致电项目售楼处，案场销售确认情况属实。

对于购房者而言，“一成首付”吸引力很大，对交易有提振作用。案场销售介绍，目前售楼处日均来访量明显增加，每个月去化在六七十套。

与此同时，市场存在明显差异化，客户量减少、分化逐渐加剧，越来越多的外围区域销售遇冷，而城央依旧热销。

此类现象说明结构或区域分化比较严重。同时，类似一成首付本身属于违法操作，一些违背风控角度的信贷产品或服务，容易忽视违约风险，进而带来很多新情况和问题。

“一成首付”重现上海

此次推出“一成首付”的项目名为安联虹悦。案场销售表示，“10%首付针对的是“置换客”，即手上如果有房子正在出售，可以凭借相应证明来案场先行锁定房源，待“10%首付”完成后，给予最长一年时间补足尾款。如果是正常首套客户则没有这项优惠政策。

安联虹悦项目位于青浦华新镇，目前已推出两期共515套房源，共有三个主力户型，其中主力约88平方米、99平方米三房和133平方米4房，均价4.58万元/平方米。

由于项目地处远郊，周边没有相应轨道交通等配套设施，销售情况并不理想。

2022年12月，项目第一次开盘，共推出200多套房源，开盘认购人数为不满50组，认购率约20%。此后项目开启打折促销模式，先后推出“10万元锁定房源”等方案。此次，项目于今年3月第二次开盘，销售依然不及预期，但在推出“10%首付”以后，情况有所好转。

案场销售介绍，目前售楼处日均来访量明显增加，小区共有800多套房源，每个月去化在六七十套。

一个普通项目每月的去化在六七十套，流速已经很不错了。

上海上一次出现一成首付还要追溯到十年前，当时上海外环外许多项目为了快速回笼资金，仅让购房人承担三分之一首付款，即总房款的10%，剩余20%首付可以享受无息贷款。彼时上海楼市持续低迷，不过自2015年以后，上海再也没有出现过此类情况。

理论上官方最低购房首付应该是20%，少数零首付、10%首付都是开发商的营销手段。

新房市场冷热不均

目前来看，上海的“打新”热度依旧高涨。今年以来，市中心和近郊热门板块的楼盘触发积分早已司空见惯，不过五大新城的楼盘能触发积分的项目却屈指可数。一些非热门板块，甚至出现了认购率不足15%的情况。

同时，上海新房市场整体复苏的压力依然存在，不同区域的市场的分化也在进一步增大。一方面，新房市场上一些“顶流红盘”热度持续高涨，入围分一个高过一个。以云锦东方为例，洋房均价13万元/平方米，别墅17万元/平方米，由于新房限价的缘故，云锦东方的二手成交均价为23万元/平方米，价差在6万元/平方米以上，以至于出现了“假结婚”等事件。

城市内部的分化一直存在，不仅在今年，从以往的数据表现来看，无论是土地拍卖市场还是商品房交易市场，一直都有热门地块以及网红盘的存在，也一直有流拍地块和滞销盘的存在。

受前几日云锦东方事件的影响，单点项目的冷热不均会被进一步放大，尤其是两个项目的冷热差异巨大，并在同一城市，更会让市场产生极大的反差，引发关注，但这两个盘的情况都属于个案，并不是冷热不均的一般性表现。

目前市场上差异化供应也是导致市场转冷的重要原因，“当下的市场上中小户型供应扎堆，基本没有差异化和品质化可言。尤其是上海这样的市场，需要更多的大面积和高档次的产品。

上海本身就很大，各个区域有不同项目，有的先天不足，没有外来购买力的导入，本地购买力又无法承接。因此，去化情况一般属于常态。很多远郊区域如青浦、奉贤、金山均有一定的去化压力，除了新城和大虹桥等热门区域外，其他区域由于缺乏规划和轨道交通，也没有未来的想象空间，去化速度自然就慢了。

预计，接下来市场分化会表现得更为明显，有限的购房需求会更多向热点区域聚集，而外围区域的用户关注度会进一步下滑。